五论房价的整体下跌已成定局

目前，我国许多城市的“房价收入比”已经超出国际标准至少3倍以上。这意味着，能够买得起住房的只能是少数高收入者，而高收入者自住性住房问题已基本解决，其购房行为主要是为了投机或投资，这构成高房价脆弱的基础。

加之社会保障不健全导致民众收入向教育、医疗、养老等方面的分流，及住房供应结构失衡等问题，中国房价的整体下跌趋势已经难以避免。

本人在《上海证券报》先后发表四篇论房价走势的文章，分别从资金、供求关系、成本、保障住房角度入手，推断我国房价的整体下降趋势已经不可逆转。在这期间，越来越多的学者开始支持我的观点。北京师范大学经济与工商管理学院金融研究中心主任钟伟最近提出，现在房价没有调整的城市都将会调整，这个调整将会发生在今年第三季度或第四季度。他认为，2006年、2007年房价过快上涨，开发商获利过多是房价调整的主要原因。

钟伟先生和我在对房价走势的判断上基本一致，但关于调整原因，我更倾向于认为，房价持续上涨远离民众的实际购买力才是房价步入调整的根源。今天，我就从购买力角度入手，对房价走势作进一步的分析。

住房有三大功能：居住、投资和投机，其中，居住功能是基础，其他两大功能都是建立在住房居住功能基础上的。当住房作为居住功能而存在的时候，它就是消费品，而消费品的价格是由消费者的实际购买力水平所决定的。

国际上一般用“房价收入比”来表示房价的合理性与消费者的实际购房能力。所谓“房价收入比”是指一个地区的住房平均价与家庭年平均收入的比值。比值越高，说明居民家庭对住房的支付能力越低；比值越小，说明居民家庭对住房的支付能力越高。1996年，联合国人居中心出版的世界人居报告中，在对50多个国家的首都城市进行调查后认为，一套住房的合理价格应在居民年收入的2至3倍，如达到5倍时，大多数人就会无力购买，市场就会出现问题。发达国家的住房市场，其“房价收入比”基本上在这个范围内。比如美国，其“房价收入比”平均为2.8倍。

针对我国的现实情况，国际专家(包括世界银行专家)给出的“合理的住房价格”的“房价收入比”为3至6倍，也就是一个家庭3年到6年的收入，可以购买一套住房。据有人考证，3至6倍的“房价收入比”出自20世纪90年代初的世界银行专家AndrewHamer，他在进行中国住房制度改革研究时，提出了这个被世行认为“比较理想”的比例，而这个比例得到了中国政府的认同。1998年，国务院23号文提出，一个地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房，其平均价格与双职工家庭年平均工资之比在4倍以上，而当时规定的经济适用房的涵盖范围是占人口80%以上的“中低收入家庭”。

“房价收入比”定为4倍，是有关部门经过综合评估后得出的结论。而统计数据显示，深圳市2004年和2005年的房价收入比分别是6.52倍和9.83倍，而2006年则飙升至15.76倍，到2007年，飙升到20倍以上。上海、北京等城市中心城区的“房价收入比”，甚至达到了30倍至50倍以上。这说明，以国际上通用的“房价收入比”这个标尺来衡量，我国房价已经远远超出了民众的实际购买力。

而且，在作出这一比较的时候，我们其实还忽略了一个隐性因素，即社会保障产品的数量和质量。

在欧美等发达国家，由于教育、医疗、养老等问题，基本上都由财政负责提供，民众高枕无忧，其收入的实际含金量非常高，换句话说，其收入的绝大部分可以用于消费。也正因为此，美国人一向喜欢大手花钱，甚至常常花得不名一文也照样无忧无虑，其原因就在于有社会保障这座靠山。而在我国，由于社会保障性产品的供应尚不健全，民众很大程度上需要通过自己“筹备”资金以弥补社会保障缺口。而伴随着教育、医疗等领域的市场化改革，20年中，我国教育学费上涨了25倍，医疗费用上涨了19倍。这意味着，民众的收入并不能完全用于购买住房，还必须应对这些必需的开支。