楼市回暖　集成吊顶行业困难期已过？

新年一过，全国几个热点城市的楼盘销售都出现了不俗的成交量，特别是刚刚过去的3月份，各地楼市频繁传出回暖信号。那么是不是可以大胆得出这样一个结论：房地产业将再次步入辉煌期，而天花吊顶行业也将水涨船高，进入高速发展的阶段？对此，不少业内人士指出，目前的楼市波动只能算是一个回暖信号，市场真正回暖还要等到今年下半年以后。

其实，不管房地产市场什么时候能彻底好转，对于天花吊顶行业来说，最重要的是市场环境在朝着好的方向发展，因为这意味天花吊顶行业挺过了最困难的时期。

各地楼市频传回暖信号

【深圳】3月成交量刷新2007年高峰期纪录

作为传统的销售淡季，刚刚过去的3月，深圳市一、二手房成交量却刷新纪录：官方数据显示，3月全市一手房成交8509套、日均成交274.5套，二手房成交过万套，超过了2007年楼市高峰期月成交量的最高纪录。

按照惯例，每年3月都是楼市的销售淡季，但今年深圳市却出现了罕见的升温现象：一、二手房交易活跃，成交量稳定上升。

根据市国土房产局网站每日公布的数据，笔者计算出3月全市新房成交量为8509套，每周平均成交2100多套，日均成交量274.5套，最高一天成交372套；成交总面积近78万平方米，成交均价在11000元／平方米左右。

【广州】楼市回暖似成定局

市内六区中，宝安、龙岗、南山是成交量集中的三大区域，3个区的总成交量约占全市87%。其中，宝安区有3周成交量居全市首位，3月成交3375套，约占全市的40%；龙岗区上周的成交量跃居全市第一位，其余3周均居全市第二位，3月共成交2516套，约占总量的30%；南山区成交量一直排在第三位，成交总量为1508套，约占全市的18%。

自2007年第四季度深圳楼市进入调整期后，全市二手房的成交量呈逐月下降趋势，二手房与一手房的比例从1.86：1逐渐下降至0.9：1。但是从去年10月底国家连续推出新的减税降息政策后，二手房的成交开始上升。特别是今年3月，我市二手房成交总量达10945套，日均成交约353套、交易日均成交约498套，最高一天成交高达645套；总成交面积达99.7万平方米。

这两个数据相当于2008年第一季度3个月的成交总和，成交量已回到2007年高峰时期。二手房与一手房的比例再次调整，为1.29:1。

市房地产研究中心副主任王锋博士指出，近期成交量回升是因为市场长期、充分调整，房价下降，以及国家近期出台了一系列优惠政策，降低了自住性、改善性住房需求的购房成本，本市住房潜在需求，尤其是自住性的刚性需求明显得到释放。

也有资深地产研究人士认为，随着限外令的松绑，港人来深置业逐渐活跃起来。同时，2008年市场留下来的存货多数以现楼为主，更容易受到置业者的青睐。

如果只是新房市场出现成交放量，那么只能说是短暂的小阳春；但如今无论新房还是二手房的成交量都保持良好的势头，那么可以肯定地说，市场已经回暖，而且预计这股势头可以保持到今年的七八月份。

3月份全市十区一手住宅成交63.6万平方米，同比增68.4%，环比增34.2%，比2007年3月增6.4%；一手住宅成交均价8288元/平方米，同比降11%，环比升3.5%。

二手成交49.53万平方米，同比增77.7%，环比增38%，比2007年3月增5.1%；二手成交均价4640元/平方米，同比升7%，环比降0.4%广州市国土房管局局长谢晓丹表示，最新数据表明，广州楼市回暖已成定局，至于未来长期走势如何，还要看政策有无波动。

回顾广州2月份的成交情况,也是风头火势，全市一手住宅交易面积为47.36万平方米，同比上升104.8％。广东省房协副会长、广州市房协秘书长许国碧则唱起反调，认为现在还称不上回暖的时候，至于销售为什么上涨了，是因为广州有它自身的情况，如广佛同城化趋势、《粤十五条》的出台、居民住房的刚性需求以及改善性住房需求的提高，都使销售上涨。

“当前的‘暖潮’实质是在政策效应和市场调整后的暂时平衡，能否持续尚有待观察。”广东省房地产协会会长蔡穗声进一步指出。3月3日，作为《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国十三条）的配套，《广东关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》（粤十五条）发布。《十五条》提出：“个人首次购买普通住房，其契税按1%征收”、“公积金贷款上限可上浮10万~20万元”、“港澳居民购房等同内地居民”、“对在2008年签订土地出让合同，确实无法按时缴纳土地出让价款的项目用地，可适当延长缴纳土地出让价款期限”这些利好对释放购买需求无疑有较大促进作用,甚至进一步拉升房价也是完全有可能的。

1－2月全省房地产开发完成投资259.72亿元，同比大幅下降了17.1％，增速比上年同期大幅回落64.3个百分点。开发资金来源也趋紧，同期房地产开发3671个项目本年资金来源合计1199.40亿元，同比下降12.3％。蔡穗声试图用更详尽准确的数字来强调当前广东房地产市场态势依然严峻。他预测,今年广州楼价应能下到8500元／平方米的平均线。

广州市国土房管局副局长黄文波提醒，自住型需求的市民不应太关注房价涨跌的问题，应根据自己的月收入计算适合购买的住房总价，只有投资型购房者才需要去关注房价涨跌。可是，房价真不再跌了吗?毕竟不是买一棵葱,而是在花几十万甚至上百万买一套房啊!著名房地产专家韩世同前不久在博客上呼吁:政府有关部门对此应当有所警觉并采取适当的应对措施，否则将有可能使《粤十五条》成为推高房价的代罪羔羊。

【北京】价格“调整”仍继续

清明时节的北京并没有绵绵春雨，但这里的楼市却让中国的地产商们感到了些许春意，经历了将近10个月的“寒冬”之后，北京楼市终于回暖：3月北京新房期房住宅签约总量为12581套，比上月增长91.69%，比去年同期上涨121.81%。

然而，这样一组数据却远不能涵盖楼市现状的全部，如果仔细调查，或许可以发现，这样的销售数据大增，恰恰佐证了楼市仍在调整周期之内，“不低于区域均价，便无热销可能”正在成为这一轮销售量的快速擢升的特征，与楼市火热的2007年的本质不同所在，调整，仍将继续。

3月底至4月初，根据一项对2009年2月销售排行榜上处于前十五位的楼盘的调查发现，其开盘定价基本符合了低于区域均价的策略，除了个别豪宅楼盘之外，开盘价降低的幅度多则1000元/平方米，少则500元/平方米。

“一句话，开盘的时候如果价格不低过区域均价，还是不好卖，这正是楼市调整的一种表现。”SOHO（中国）董事长潘石屹表示，他坚信，住宅市场的调整，还远没有结束。

一份某开发商的内部市场研究资料，以北京市建委下属的房地产交易管理网为基础数据，研究报告中指出，3月份北京楼市并非全面热销，而是一次“贫富不均”的热销，在成交量数据中“4成的项目卖了6成的房子，另外6成的项目，只占到全市销售总量的不到40%”。

故此，这次楼市的热销并非真正意义上的热销，而是个别少数楼盘的胜利，潘石屹、任志强等地产大腕，也都据此认为，3月份的热销，并不表明楼市开始真正回暖。

据了解，截至2009年4月2日，北京二手房交易均价已经跌破9000元/平方米关口，二手房的低价格，正在成为商品房开发商的“杀手”。北京东北四环、北三环、望京、朝阳路等热点区域，房龄在2~3年的二手商品房，其价格往往低于同区域正在销售的新房2000元/平方米左右，即便好的地区，价差也至少在1000元左右。目前房龄2~3年的二手房，多购买于2004~2005年左右，其时北京楼市的价格尚在较低水平徘徊，因此，即便按照如今的较低价格销售，房屋的所有者仍有利润空间，显然，在这样的情势之下，商品房的开发商们若想提价，仍遭牵制。

【上海】低价房领衔“回暖”

值得关注的是，3月9日至15日，上海新推房源的18个楼盘中，仅1家开发商的推盘量在3万平方米以上，其余17批房源只推30-160套。之前惯用的“少量多批”推盘方式故伎重演。

刚性需求释放，加上开发商卖房颇有营销技巧，难怪从今年3月初开始，包括中环1号在内的上海一些楼盘出现排队买房的情况，甚至有的楼盘出现购房者提前5天排队的情况。

易居中国分析师薛建雄认为，愈演愈烈的排队现象，是开发商有意制造的假象，并不是上海出现了“房荒”。

据了解，今年上海新建商品住宅供应量为1500万平方米，再加上去年延续下来的存量住宅300万平方米，今年上海商品住宅供应量为1800万平方米，业界人士预测今年成交量为1300万平方米，总体上处于供大于求的局面。

尽管如此，一份来自易居中国的报告显示，3月份上海商品房成交量环比上涨97%，价格环比上涨8%。据介绍，这主要是一些大幅降价楼盘和低价上市新盘的热销所致，而市中心高价房推盘量、成交量还处在低位徘徊。

“这种楼市回暖方式不具有可持续性。”薛建雄认为。以3月份为例，23日至29日一周，上海新房成交量突破了77周以来的最高点，不过环比增幅比此前两周22.4%和38.3%，已经下降至10%左右。另外，上海二手房由于房源不足和价格坚挺，成交量也开始悄然回落。

值得关注的是，在加大旧区改造力度下，上海的购房能量正在积聚。其中《上海市2009年住房建设计划》显示，今年上海市各级政府将加大财政投入力度，推进旧区和旧住房改造。薛建雄分析，今年上海将产生8万余拆迁户，每户拆迁补偿款少则100多万，多则上千万元，极大提升了上海楼市的刚性需求。

【重庆】3月成交量全国第二

来自重庆国土资源和房屋管理局的成交数据显示：3月重庆楼市总成交量位居全国前列。在3月15日之前，重庆连续五周位居全国房产销售榜榜首；15日之后，重庆次于上海，位居第二。这些积极的成交数据，被视作重庆楼市“回暖”的信号。

显然，比起北京、上海等市的房价由每平方米12000元涨到14000元，重庆的房价从单价3000元涨到3500元容易许多，尽管两者上涨幅度是相等的。3月中旬，重庆楼市成交均价为3790.61元/平方米，比前一周减少23.20元/平方米，一共售出3099套，累计面积为28.16万平方米。

来自研究机构的数据显示，2月份重庆主城商品房单月成交达到17691套，成交建筑面积共163.33万平方米，总成交金额59.90亿元。而2月上海市商品住宅的成交面积为78.76万平方米，北京商品房共计成交86.74万平方米。

从成交量来看，重庆2月份的数据几乎相当于北京、上海之和。不过该数据亦折射出重庆房地产商目前的尴尬之处――价跌而量涨。由于2007年重庆被国务院设为“统筹城乡综合配套设施改革试验区”，房价、地价均开始暴涨，也正是基于这个原因，很多知名地产商在重庆投下现金圈地，经过2008年一年的开工建设，部分楼盘已经建成，并获得预售许可，2009年，经济形势并不看好，地产商为了尽可能多的回笼资金，纷纷采取低价抛售商品房的策略。

重庆协信地产公司在短短一个月内散发了一亿元的购房券；占有重庆当地最大市场份额的龙湖地产（企业专区,旗下楼盘）亦公开表示，3月份重庆市场进账5.05亿元，累计销售住宅748套；另外一家地产商金科集团传来了借壳上市的消息。

这些行动仿佛3月重庆的天气――桃花盛开，春天到来。当地媒体为了助推楼市，亦开始重拾“温州炒房团”概念。最近两周内，龙湖地产重庆公司累计有MOCO中心、郦江、东桥郡、悠山庭院、春森彼岸等五处楼盘新品一齐推出，购房处的熙熙攘攘仿如2007年重庆楼市巅峰的景象再现。龙湖方面亦在当地主要报纸上登出标语“重庆龙湖，楼市回暖的标尺”。

4月1日，世邦魏理仕发布了关于成渝城市群及其房地产市场发展态势的报告――《成渝城市群：向西部地区的核心转变》。世邦魏理仕成都分公司董事总经理温淑薇女士表示：“成渝区域的经济相对稳定，受到经济危机的影响较小，因此成渝都市群的经济增长有望保持超过全国平均水平的发展速度。”

然而，根据重庆国土资源和房屋管理局提供的最新数据，重庆最为繁华的两个区域，渝中区与江北区的商品房最新成交价分别为每平方米3884.46元和3808.57元。

这一价格，较以前的数据，仍然小幅下跌。

真正回暖要等下半年以后

最近两个月，北京、上海、深圳等住宅市场成交量明显回升。中国房地产市场似乎已经率先苏醒。不过市场方面普遍认为，目前中国房地产市场尚未走出低迷，在政策利好和开发商大幅降价促销的刺激下，一年多来被抑制的刚性需求出现暂时释放，但这种市场波动最多只能算是回暖的一种信号。楼市真正回暖还得等到下半年以后。

住房和城乡建设部最新一次调研表明，今年前两个月，全国住房成交量同比增长6.1%。而北京房地产交易管理网统计数据则显示，二月份北京新房日均网上签约296套，比去年同期上涨两倍多。数据显示，今年一季度，广州、深圳、上海、成都、天津、武汉、重庆、南京、杭州等地住宅成交量同比都出现上涨。

世邦魏理仕研究部董事覃晓梅日前表示，2008年北京住宅销售量同比下降了40%，基数较低，再加上今年1月份和去年2月份的春节因素，今年2月份成交量同比和环比上涨的数据没有代表性。成交量是楼市回暖一个重要的指标，但不是唯一的指标。成交量之所以放大，是因为受到开发商大规模降价促销、政策刺激以及长期以来累积的刚性需求的部分释放综合因素的影响。

覃晓梅认为，目前北京房价还相当于去年年初的价位，但北京某些楼盘2007年一年房价大涨了30%，处于高位北京的房价还有下降空间。从目前北京等地商品房开发的开工量、土地成交量等指标来看，目前房地产市场还没有明显的回暖。

金地集团总裁张华钢日前表示，目前一些城市出现商品住宅成交量的上涨，应该说是经过一年多的积累，是刚性需求的短期爆发，而受政策利好和部分楼盘的降价促销的影响，被抑制的刚性需求也应该有一个合理的释放。未来一段时期，房地产市场可能还会发生变化。

尽管政策利好和房价下调助推刚性需求释放，但成交量的主体是中小户型或中低价位的住房，改善性需求和投资性需求尚未被激发，而且上海、北京等地处于高位的房价还将有下降空间。从总的方面看，这一轮成交量的反弹并不代表房地产市场就此复苏。

对于上海、北京等地部分楼盘已经悄然提价的做法，业内人士普遍认为，这是开发商的一种销售策略，调价的也只是个别楼盘，而且多是在原来打折的基础上有所回复，这种做法没有普遍性。在目前市场的状况下，房价也难有大幅度的提价空间，市场没有必要因此产生恐慌心理。