易宪容：对房地产的从紧货币政策能改变吗

近一段时间来，由于受美国次贷危机的影响，受年初南方雪灾的重创，以及国内股市快速下跌和房地产市场开始出现全国性调整，开始有人在说，从紧的货币政策开始全面影响中国的实体经济，开始影响到实体经济成长，特别是房地产，2007年那种所谓“地少钱多”的格局目前已经出现了完全的逆转，房地产土地市场目前是“地多钱少”。即央行从紧的货币直接影响房地产市场资金流入，直接导致了房地产市场全面价格调整，导致房地产市场的土地多而没有房地产要拿地，因此，在这种情况下，如果政府不能够对房地产市场采取“有保有压”的政策，那么房地产市场就可能出现逆转，中国经济就可能出现“硬着陆”。

但是，从实际的数据来说，从紧的货币政策不仅没有使整个银行信贷的增长放缓，而且也没有使得国内房地产市场的资金流入减少，反之，银行信贷增长仍然没有减弱，房地产市场流入的资金仍然是快速增长。

比如说，1月份国内商业银行新增人民币贷款达到8023亿元；2月份新增贷款达到2434亿元，同比增长15.73%；而2月末金融机构外汇贷款余额为2584亿美元，同比增长53.31%。从这些数据表明，尽管央行采取了从紧的货币政策，但是商业银行的信贷增长不仅没有减弱，反之快速增长。

2008年1-2月份，完成固定资产投资达到8121亿元，在2007年快速增长的情况下，同比仍然增长达到24.3%。其中全国房地产开发投资新增2373亿元，同比增长32.9%，比2007年同期快了8.6%。而东部、中部及西部房地产开发投资分别增长29.8%、43.5%、37.7%，快于上年同期分别为7.6%、16.2%、5.5%。这些数据都表明，东部地区不仅房地产开发比重仍然很高，达69%，而且增长速度又恢复了早几年的快速增长水平。同时，这些数据也表明房地产投资的快速增长已经开始向中西部地区全面的转移，这些地方的房地产开发投资增长达到40%以上。

再从房地产开发投资资金来源的情况来看，1-2月份房地产开发资金达5653亿元，同比增长31.9%，高于2007年同期10.4%(2007年同期增长为21.5%)；银行信贷资金达2779亿元（银行贷款和定金与预收款），同比分别增长36.9%和35%，分别高于同期24.7%和15.7%(2007年同期分别增长12.1%和19.3%)；利用外资为46亿，同比负增长41.2%，外资在房地产资金中的比重越来越低，不足1%。自筹资金1944亿，同比增长28.3%，高于同期7.8%(2007年同期增长20.5%)；其他资金来源2126亿，同比增长35.4%，高于同期9.2%(2007年同期增长26.2%)。

这些数据表明，央行从紧的货币政策不仅没有对房地产市场造成多少影响，反之则成资金大量流入房地产市场的契机；特别是银行信贷流入房地产的资金，其增长速度高于历年水平；同时，由于一系列严格限制外资进入国内房地产市场的政策，外资进入房地产的资金越来越少。

但是，流入房地产资金如此之多，增长如此之快，为什么仍然有房地产企业认为今年资金紧张，仍然认为目前房地产市场面临的问题是缺钱？何也？这里可能有以下几个方面的原因。一是2007年64号文件及39号令的出台，无论土地出让金缴交方式还是土地证的获得方式都发生根本性的变化。

如果一家房地产开发企业没有一定的资金实力，要想获得所需要的土地是十分困难的。而且即使房地产开发商已经获得了土地，如何没有充实的资金如期开发，土地增值税也会大大增加房地产开发企业的成本。因此，在这样的情况下，资金实力不足的房地产开发企业面对资金问题就会比较多，即政策的调整让房地产开发商感觉资金的紧张。