广东房产遭融资困难 碧桂园只剩10亿

[提要] 房产巨头恒大地产在香港全球公开发售(IPO)遭受冷遇而搁浅，该公司主席也与“中国新首富”的头衔失之交臂。对此，潘石屹指出这是“2008年中国房地产界最具标志性的事件”，将对房地产造成巨大的心里影响。而遭遇融资困难的房地产商并非恒大一家，截至去年底，碧桂园现金只剩约10亿港元了。

恒大IPO受阻 “地王”风光不再？

《中国经济周刊》记者 谈佳隆/广州报道

3月20日，恒大地产（3333.HK）集团（下称“恒大”）在香港全球公开发售（IPO）遭受冷遇而搁浅，该公司主席许家印也因此与“中国新首富”的头衔失之交臂。

在恒大主席许家印向各界发布的公告中称：“有鉴于国际资本市场现时持续波动不定及市况不明朗，本公司决定不会根据原有时间表进行全球发售。”

3月21日，SOHO中国董事长潘石屹即毫不讳言地称恒大融资受阻是“2008年中国房地产界最具标志性的事件”。

他称：“这次恒大的IPO搁置对（即将上市的）40多家房地产公司而言，无论是资金上还是心理上都将会造成巨大的影响。”

《中国经济周刊》在调查采访中了解到，正遭遇融资难的广东大型房地产商并非恒大一家，伴随着楼市逐渐转凉，以及国家宏观调控政策趋紧，包括碧桂园、富力地产在内的广东地产猛虎均已感受到政策面和市场面所传达出的丝丝凉意。

恒大出不去 富力回归难

长期以来，广东一直被视为房地产开发商的“虎踞龙蟠”之地，除了万科（000002.SZ）这一内地最大房地产龙头企业之外，近年来，伴随着广东五家房地产开放商在全国虎视眈眈地攻城略地，“地产五虎”的名声也逐渐在全国闻名起来。

广东“地产五虎”是指：碧桂园（2007.HK）、雅居乐（3383.HK）、合生创展（0754.HK）及富力地产（2777.HK）和恒大地产（3333.HK）。除恒大之外，其余“四虎”已全部在香港联交所上市。

今年3月初，一位恒大内部人士就向《中国经济周刊》表示：“恒大为了上市已经准备了足足一年多的时间。为了这次上市能够完满成功，我们还冠名赞助第49届世乒赛，以希望在国内外打响品牌。”

而在3月28日，恒大铁定不能如期上市之后，该人士再次向记者表示：“面对这次不能够IPO成功，集团内不少人都很失望，但我们会像许主席所说的‘检讨情况’，再择上市时机。”

与恒大颇为同命相怜的要数富力地产（下称“富力”）。只不过与恒大无法出境上市相比，富力遭遇的是“回归难”，即无法回归A股上市。

3月26日，富力公关部负责人叶颖文接受《中国经济周刊》采访时表示：“现在媒体问富力什么时候才能回归A股的也已经不多了。最近市场都不太好，特别是内地对于IPO、再融资的字眼已经很敏感了……但我们还是要回A股的。”

叶颖文还称，富力董事长李思廉在3月24日已经明确表示，富力已向中国证监会提交了申请发行A股所需文件，正等待有关部门审批，期望两个月内可落实。

其实，早在2007年11月，李思廉在接受《中国经济周刊》采访时就曾信心满满地表示：“富力将于今年（2007年）年底前回归上证A股市场。”时至今日，距当时希望的上市日期已经过去了3个月，富力能否在今年上半年上市依然存在变数。

“地王”不再受青睐

3月20日，中国证监会发行部审核三处负责人习龙生明确向记者表示：“中国证监会支持优质房地产企业通过IPO或借壳上市等方式，通过资本市场实现做大做强。但对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的IPO，将不予核准。”

而李思廉在3月24日却称：“倘若未成功发行A股筹资，那么公司可能暂停增购土地储备。”显而易见，李思廉讲话揭示了富力回归A股与增购土地的必然关系，而他似乎对目前证监会的政策意向表示出了“后知后觉”。

记者在采访中也了解到，不少房地产商对证监会官员表态感到不解。有房地产商认为：“房地产企业上市融资之后，不去购买土地又能够干什么呢？而且碧桂园不正是这样做的吗？”

记者在查阅曾被称为“中国最大储地王”的碧桂园相关资料时发现，碧桂园在其2007年报中十分清楚地表达了2007年完成上市与大规模购地之间的必然关系。

碧桂园在其2007年年报中称：“随着本公司于2007年4月因首次公开发售而筹得资金后，本集团在市场上更具竞争力，为本集团在中国市场扩张土地储备带来新的机遇。截至2007年12月31日，本集团土地储备建筑面积由2007年4月上市时的约1900万平方米增加至约3840万平方米。”

以其数据分析，在碧桂园在香港成功上市之后，其土地储备在短短8个月时间内足足翻了一倍，从1900万平方米增长至3840万平方米。

与碧桂园相比，富力在土地储备上也表现出十分迅猛的态势。富力在其2007年业绩报告中称：“2007年年内，我们收购的土地共达20幅，合计1030万平方米，令目前的总土地储备增加至 2620万平方米，预期足够应付我们未来三至五年发展所需。”

但比起恒大，这两家的囤地速度显然有点“小巫见大巫”，让碧桂园、富力，甚至万科都无法企及的是恒大在2007年“疯狂”的囤地速度。记者发现，在恒大为在港上市所公布的招股说明书中显示，2007年年末，恒大的土地储备达到了惊人的4580万平方米。而这个数字在2006年末仅是不足600万平方米。

也就是说，在2007年一年，恒大土地储备极速膨胀了8倍，这一数字不仅仅是万科的两倍，还超越了此前的地主碧桂园成为内地“最大地主”。

一位香港地产分析师告诉《中国经济周刊》：“之所以恒大受到资本冷遇，可能正是由于恒大囤地太多。现在土地已经不再是‘王’，而持有更多的现金才能在变幻莫测的内地楼市中最终成‘王’。”

“找死”的地产商们

2007年12月13日，万科董事长王石语出惊人称：“我承认楼市拐点确实已经出现了。”这被房地产界普遍视为房地产界“拐点论”论争的起始点。

在2007年11月，富力董事长李思廉所持的“广州房价已超出市场承受力”的观点一经本刊报道披露之后（详见2007年第49期《李思廉：“广州房价已超出市场承受力”》），即被广泛转载，并视为王石“拐点论”的注脚。

而此前一直与王石拐点论争锋相对的SOHO中国董事长潘石屹却在今年3月21日抛出了“未来100天是很多房地产公司发生剧变的100天”的观点，被认为是与王石比“卖拐”。

对于拐点新论，一位资深的房地产业内人士是这样向《中国经济周刊》解读的：“一些中小型房地产商正在‘找死’，而一些大型房地产商也正在‘找死’。前者是自己由于盲目扩张，受宏观调控影响，资金链断裂必须面对企业破产，而后者是要寻找即将破产的企业进行收购。”

据《中国经济周刊》了解，房地产界目前对于资金的紧缺担忧甚深，即使大型房地产商亦难不有所警惕。

根据各公司公布的业绩，截至去年底，恒大的现金及现金等值物只有11.53亿元；而碧桂园的现金只有约10.13亿港元；富力稍好，现金近23亿港元。

记者在富力去年业绩报告中看到的一段话颇让人回味。该报告称：“房地产市场的价格波动和紧张气氛在近月渐增，我们预期这种情况将会于来年持续……在富力而言，该等市场心理和市况变动却构成我们的重大商机。”

报告继续说：“我们相信，累积的压力将迫使行业整合和巩固。部分从事房地产业务的中小型公司由于无法在紧缩市况下继续经营，并需出售其项目予具备充裕资产和资源的较大型公司以完成项目。作为一家发展完善的大型公司，富力预期可寻求新的机会扩大旗下组合。”中国经济周刊