购房宝典-面积篇：买房中的“面积策略”

“买房绝不是面积越大越好。”北京中原地产经纪有限公司河北分公司总经理助理李印奇说。任何一种住宅户型的总面积及各使用功能空间净面积都有一个基本的面积要求，若面积过小，则难以进行合理分隔，也不能满足各项使用功能的基本要求，而面积过大，就会造成浪费。对于购买某一种明确户型的购房者来说，总面积过大或某种使用功能面积过大，都是不经济的。

在购房中，当一套住宅的使用面积与建筑面积一定时(即在支付的总房价款不变时)，选择什么样的户型，以及房子内各项功能如何合理分配使用面积，从而使该套住宅发挥出最大效用、满足购房者方方面面的要求，这是挑选房子的一个重要内容。

要算面积，首先得看室内格局

“现在居民购房，一般都会考虑做再次装修，所以室内有无横穿的大梁或回水管道要先看清楚，因为梁底的高度将直接影响到吊顶的高度，否则将暴露横梁；同时，横穿的管道需要特别花工夫和材料去处理，再装饰也会影响美观。”河北九易营造建筑设计公司总经理刘晔说。

刘晔认为，看室内格局时还应注意，整个室内格局力求方方正正，避免有三角形(尖角形)等不规则形状出现。“因为不规则的房形影响家具布置，且造成的浪费面积多，很多缺陷面靠装饰装修去弥补；且突兀的斜角或锐角对室内居者会造成一种不适的压迫感，能够避免还应尽量避免。”

再次，对房内各功能居室的配置安排及行走路线，要做仔细考量。一般而言，住宅空间可以分为三部分：起居空间、服务空间与睡眠空间。起居空间包括：人口、玄关、起居室、客厅、餐厅等。服务空间包括：厨房、储藏室、浴厕等。睡眠空间包括：卧房、客人房、孩童房、书房等。在以上三部分中，起居室空间的位置与布置最为重要，因为客厅是家庭活动和对外交际的中心，也是日常生活中使用率最高的区域，所以客厅采光一定要好，格局要方正，与餐厅和其他卧室之间联系要紧凑；同时，在位置上应具有相对的独立性，不应成为其他功能居室间穿行的通道。

主卧室是最具机密性的地方，其与客餐厅的关系不仅不应有“开门见山”之感，且应有良好的隔音和充足的光线。主卧室之窗户要尽量避免与邻栋建筑的门窗相对，以免破坏机密性，给生活造成不便。一般而言，主卧室应有足够空间可以放置双人床、床头柜、衣柜等，如条件好一些，可考虑拥有一套独立的卫生设备。

厨房与卫生间是居室内最重要的服务空间，首先应选择明卫与明厨，因为自然通风与采光对厨房与卫生间的洁净干燥效果是最佳的。另外，厨房的位置也很重要，其与餐厅之间联系要紧凑，两者之间的行走路线不能被破坏；除此之外，尚应考量厨房面积形状是否合理，是否兼顾了储藏、清洗和烹调各功能，能同时容纳几个人作业。

对于浴厕，主要应考虑自然通风与采光，位置应处在隐秘次要处，如有条件，可考虑将厕所和淋浴区分隔开，以方便使用。

单元住宅的销售面积怎样测算？

在我国大部分城市，根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定，房屋销售仍按建筑面积计算价格，那么单元住宅的销售面积怎样测算？

下面是一系列的加减数学题。通常来说，商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。

商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积；套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

套内使用面积的概念是每套住宅户门内除墙体厚度外全部净面积的总和。其中包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜(不包括吊柜)、户内楼梯(按投影面积)。利用坡屋顶内空间作房间时，其一半的面积净高不低于2.1米，其余部分最小净高不低于1.5米，符合以上要求的可计入使用面积；否则不算使用面积。每户阳台(无论凹、凸阳台)面积在6平方米以下的，不计算使用面积；超过6平方米的，超过部分按阳台净面积的1/2折算计入使用面积。

不是面积越大越好

从牙缝里省钱买房未免太夸张，但因买房负担过重而导致生活水平严重下降却是不争的事实。记者的一位朋友，前些年刚刚尽其所能买了一套90多平方米的期房，在攀比风的影响下，房子还没到手就觉着落伍了，于是又千方百计筹措资金，打算购买一套130平方米的房子。

“生活水平下降是暂时的，拥有一套理想的房子却是长久的，而且房子还会不断升值”成了这些“负翁”选购大房子的共同心态。然而，随着房贷的加息以及市场行情可能出现的变化，近几年“买房即赚”的“铁律”并不能持久。

其实，买房片面追求大面积与买车片面追求大排气量如出一辙。

有专家指出，买房绝不是面积越大越好，房子大了不仅支出多，而且使用成本高，不利于节能。我国人均占有资源十分有限，其中人均耕地只有世界人均水平的三分之一，这一基本国情决定了必须建立一个节约型社会，在建筑领域不能一味追求大房子、大窗子。

有资料显示：在香港20世纪90年代，60平方米以下的住房占72%以上，90平方米以上的住房不足10%。但是，目前我国内地许多城市论财富远不及香港，可是开发的住房面积动辄150平方米以上。上世纪80年代，刚参加工作的大学生能分配到一套四五十平方米的公房就心满意足了，后来随着社会的发展，人们对房子的追求也是步步高：先是三室一厅，后是120平方米，现在是150平方米，再发展就奔200平方米了。

近年来，房价疯涨，实际是开发商、地方政府、消费者等多方面因素相互作用、推动的结果，可以说是风助火势，火借风威。平抑过高的房价，毫无疑问需要政府加强宏观调控，但同时也需要百姓树立科学理性的消费观。

买房中的“面积策略”

当住宅面积一定时，某一种功能面积扩大，意味着其他功能面积缩小，某一方面的享受是以牺牲另一方面的需求为代价的。比如标准的二室一厅使用面积为48平方米，面积分配如下：厅15平方米，卧室12平方米和10平方米，厨房5平方米，卫生间4平方米，储藏空间2平方米。为强调厅的作用，使起居厅用起来更方便、舒适，把厅改为20平方米以上，被压缩的卧室等要么达不到基本使用要求，要么用起来很不方便，这种情况属于内部结构比例失调，得不偿失。

另一种情况是，不限定面积，增加总面积，即多支付房价款，以达到某一种或某几种使用功能面积扩大，使用起来更方便的目的，这时我们就要考虑，增加支付的费用与所换来的增加面积的效用是否成比例。比如购买一套二室一厅的住宅，厅的面积有20平方米和40平方米两种，其他使用功能面积相同，两套住宅单价相同，后者厅的总价是前者的2倍，在使用上，后者当然比前者更舒适，但后者的效用是否能达到前者的2倍，恐怕未必能达到。

所以，购房者在购房中考虑各使用功能面积大小及相互之间的比例关系时，一定要在对使用功能分析的基础上进行经济分析，基本方法就是：

总价不变时，因某种功能面积增加导致效用增加数，应大于其他功能因面积变小而导致效用减少数，后者仍能满足基本要求，否则不应调整面积比例。

其他功能面积不变时，某种功能面积扩大导致效用增加数，应大于增加支付的费用，否则该功能面积不宜扩大。

当然上述的效用“增加数”与“减少数”都只是购房者的自我感觉，而不是依据某种数学方法可以算出来的，比较的结果就是“值”与“不值”的感觉。这种感觉因每位购房者的不同要求而不同，但相同的是您要为每一个“平方米”付出同等的代价。